Parc HLM : les enjeux de la réhabilitation et de la transformation écologique

Selon le projet de révision de la Stratégie Nationale Bas Carbone[1], le secteur du bâtiment doit être totalement décarboné d’ici à 2050, et réduire ses émissions de plus de 50 % dès 2030. Pour parvenir à la sortie progressive des logements aux étiquettes DPE E, F et G d’ici à 2034, l’État vise la rénovation énergétique de 120 000 logements locatifs sociaux par an, dès 2024.

État des lieux du parc HLM en France 

Sur les 5,3 millions de logements sociaux français, près d’un sur deux a plus de 40 ans[2]. Cette vétusté du parc nécessite d’importants travaux de rénovation et de réhabilitation. L’Union sociale pour l’habitat estime qu’environ 700 000 logements sociaux auraient besoin d’une réhabilitation lourde d’ici à 2025, avec un coût estimé de rénovations de 25 milliards d’euros sur cinq ans[3]. Chaque année, les organismes HLM consacrent déjà près de 10 milliards d’euros à l’entretien et l’amélioration de leur parc existant. Mais malgré ces efforts, le retard de rénovation s’accumule face à un parc vieillissant qui peine à répondre aux nouvelles normes environnementales et d’accessibilité. 

 

Enjeux de la réhabilitation et de la transformation écologique 

–    Les enjeux environnementaux 

Réhabiliter les bâtiments existants permet de réduire l’impact de la construction neuve, consommatrice de ressources naturelles, émettrice de carbone et source d’artificialisation des sols. Les organismes HLM doivent donc privilégier la réhabilitation lourde plutôt que la démolition/reconstruction, et développer des techniques de construction durable (matériaux biosourcés, économie circulaire, chantiers à faible émission de carbone). 

De plus, la rénovation énergétique du parc existant, souvent énergivore, est indispensable pour diminuer les émissions de gaz à effet de serre, la consommation énergétique et atteindre un niveau de performance élevé. Cette mutation écologique du parc social, via l’isolation renforcée et le recours aux énergies renouvelables, permettra de réduire significativement l’empreinte carbone du bâti. 

–    Les enjeux techniques 

La réhabilitation lourde du parc HLM soulève d’importants défis techniques pour les bailleurs sociaux. Tout d’abord, l’isolation thermique des bâtiments anciens nécessite des travaux complexes (isolation par l’extérieur, remplacement des menuiseries, traitement des ponts thermiques). Des travaux de modernisation des systèmes de chauffage, de ventilation et de production d’énergie renouvelable sont également envisageables. Enfin, la mise aux normes de sécurité et d’accessibilité (personnes âgées ou en situation de handicap) représente un chantier d’envergure (renforcement parasismique, installation d’ascenseurs…) 

–    Les enjeux sociaux 

Au-delà des aspects techniques et environnementaux, la réhabilitation du parc HLM comporte des enjeux sociaux importants pour les bailleurs. Ces rénovations visent à améliorer durablement le cadre de vie et le confort des occupants (isolations thermique et phonique renforcées, nouvelles menuiseries, réfection des parties communes). Elles permettent aussi de traiter les problématiques de vétusté, d’insalubrité et d’accessibilité des bâtiments, au bénéfice des populations fragiles et âgées. De plus, en réduisant les charges énergétiques, ces rénovations contribuent à améliorer le niveau de vie des locataires. Enfin, la réhabilitation renforce l’image sociale et la valeur des immeubles réhabilités, et favorise la cohésion sociale. 

–    Les enjeux financiers 

Les réhabilitation et rénovation écologique du parc HLM représentent un défi financier colossal. Selon l’Union sociale pour l’habitat[4], le coût estimé pour rénover l’intégralité du parc social aux niveaux de performance énergétique les plus élevés (étiquettes A ou B) d’ici à 2050 s’élève à près de 300 milliards d’euros. Une enveloppe qui inclut des réhabilitations complètes avec restructuration lourde du bâti. Les bailleurs sociaux doivent donc augmenter leurs capacités d’investissement actuelles pour financer ces chantiers, sans pour autant réduire leurs efforts de construction neuve. Face à cette équation financière complexe, des aides publiques sont débloquées (plan de relance, dispositif « Seconde vie des logements locatifs sociaux »). 

–    Les enjeux réglementaires 

Le cadre réglementaire est aussi complexe et en constante évolution. Les chantiers doivent respecter les dernières normes en vigueur en matière d’accessibilité, de performance énergétique et environnementale. Pour certains bâtiments, le désamiantage et le traitement des matériaux amiantés présents imposent le strict respect du Code du travail et de la réglementation sanitaire. Par ailleurs, la rénovation des parties communes doit se conformer à la réglementation incendie et aux règles de sécurité très strictes dans les immeubles de grande hauteur. Enfin, les bailleurs doivent intégrer les nouvelles obligations réglementaires, comme le diagnostic technique global obligatoire avant travaux, la réalisation d’audits énergétiques ou encore le respect des objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre fixés par les lois de transition énergétique. Un cadre normatif et juridique qui complexifie la conduite des chantiers. 

  

  La rénovation du parc HLM français est un projet de longue haleine, complexe et onéreux. Face aux enjeux évoqués, des réglementations contraignantes ont été mises en place, comme l’interdiction progressive de la location des logements énergivores d’ici à 2034, ainsi que des aides publiques renforcées ou des outils comme le programme PrioRéno logement social ou « Seconde vie des logements locatifs sociaux ». Les bailleurs sociaux sont ainsi incités à mener à bien ces rénovations d’envergure, essentielles pour améliorer les conditions de vie des millions de locataires HLM et atteindre les objectifs environnementaux.  

 

[1] https://www.ecologie.gouv.fr/strategie-nationale-bas-carbone-snbc 

[2] https://www.lorillard.fr/dossiers-conseils/quels-enjeux-bailleurs-sociaux-rehabilitation-hlm 

[3] https://www.union-habitat.org/les-hlm-en-chiffres 

[4] https://www.union-habitat.org/seconde-vie-quand-les-enjeux-de-la-rehabilitation-rejoignent-les-enjeux-ecologiques