2025 : la promotion immobilière à l’heure des choix stratégiques

L’activité de promotion immobilière, en particulier, a été freinée par la frilosité des financeurs comme des acheteurs, l’inflation des coûts de construction et un environnement économique incertain. Autant de facteurs qui pèseront encore sur cette activité dans les mois à venir. Face à ces difficultés, les promoteurs immobiliers doivent être en prise directe avec les attentes du marché pour proposer des projets différenciants qui contribuent à l’évolution du paysage immobilier français. Décryptage des grandes tendances qui feront la différence en 2025.

 

Se différencier, un enjeu d’attractivité

Malgré l’annulation de nombreux projets, le secteur de la promotion immobilière doit aujourd’hui gérer un important volume d’invendus dans l’immobilier résidentiel, commercial ou de bureau et faire face à une demande atone. La fin du dispositif Pinel laisse en outre présager un nouveau recul de la demande des acheteurs-investisseurs.

Malgré tout, certains projets suscitent l’intérêt des financeurs comme acheteurs. Parmi eux, les projets hybrides ainsi que ceux qui intègrent une forte valeur sociétale. C’est le cas, par exemple, des constructions associant différents usages et pensées pour accompagner l’évolution des occupations dans le temps. Il en va de même pour les projets de coliving plébiscités par les jeunes actifs en quête de logements associant services et accessibilité des loyers. Le constat est identique pour les résidences de services qui répondent aux attentes d’une population vieillissante. Le nombre de résidences séniors en France devrait ainsi passer d’environ 1 000 en 2022 à 1 550 en 2026 et, en 2023, 170 millions d’euros y ont été investis[1]. Outre leur pertinence sociétale, ces projets profitent de l’intérêt pour les ventes en bloc qui représentent désormais près de la moitié des transactions[2].

D’autres projets retiennent l’intérêt des investisseurs : les réhabilitations et transformations de bâtiments historiques pour y installer des logements, des hôtels, des résidences séniors ou encore pour en faire des tiers-lieux. Ces projets ont pour atouts de s’inscrire dans une tendance de fond – celle de la réhabilitation –, d’offrir des bâtiments à forte valeur ajoutée et de pouvoir bénéficier de financements publics comme privés.

 

L’emplacement, un choix stratégique

En réponse aux tensions du marché, l’enjeu de la localisation des nouveaux projets ne cesse de gagner en importance. Pour les promoteurs, l’objectif est de prendre en compte l’évolution de la demande et des besoins afin d’être le plus pertinents possible. Les mutations des modes de vie et de travail dans un monde post-crise sanitaire ont eu un impact direct positif sur l’attractivité de certaines régions comme l’Occitanie, la Bretagne ou la Nouvelle-Aquitaine et, de manière générale, des territoires ruraux. Les zones péri-urbaines et les petites villes ont largement bénéficié de ces changements[3].

Les questions de transport et d’accessibilité dépendent eux-aussi directement de la localisation et font écho à des problématiques sociétales majeures. En premier lieu, celle de la réduction de l’impact environnemental des transports. Ensuite celle de l’inclusion via l’accessibilité de la population aux services publics, aux services de santé, aux commerces, etc. Les grands projets d’aménagements doivent aujourd’hui intégrer ces réflexions pour répondre à la fois à la demande des usagers mais aussi aux critères de développement durable des financeurs privés comme publics.

Enfin, les récents Jeux olympiques ont mis en lumière de grands projets d’aménagement qui remodèlent la carte urbaine française. Cet événement a donné un coup d’accélérateur à des tendances de fond : extension des zones périurbaines, réaménagement des centres-villes, investissement dans les réseaux de transport publics… Autant de critères qui doivent être pris en compte par les promoteurs immobiliers.

 

L’optimisation énergétique : un critère clé

Les questions environnementales ne jouent pas que dans la localisation des projets – elles sont aussi au cœur des attentes en termes d’optimisation énergétique. D’un côté, la forte augmentation des tarifs de l’électricité et du gaz poussent les potentiels acquéreurs à privilégier les bâtiments économes en énergie, voire neutres. De l’autre, le changement climatique nécessite d’intégrer ses répercussions sur les nouvelles constructions en prévoyant, par exemple, des pare-soleils ou encore des murs et toits végétalisés pour lutter contre les fortes chaleurs. En parallèle, les financeurs intègrent les critères environnementaux, dont les émissions de gaz à effet de serre, dans leur cahier des charges.

Le renforcement de la réglementation sur l’impact environnemental des bâtiments va dans le même sens. Le secteur de l’immobilier neuf doit ainsi s’adapter aux obligations de réduction de l’empreinte carbone pour les constructions prévues par la réglementation RE2020. Après le seuil des -15 % en 2024, les constructions devront présenter, en 2027, une empreinte carbone réduite de 25 % par rapport à ce qui était prévu par la précédente réglementation, RT2012.

 

La digitalisation, un indispensable facilitateur

Afin de naviguer au milieu de ces nouvelles exigences, le digital se révèle un outil indispensable pour les promoteurs. Outre son utilisation pour proposer de nouveaux bâtiments intelligents qui gèrent l’optimisation de la consommation d’eau ou d’énergie grâce à la data, le digital est un facilitateur de la promotion immobilière.

En amont, le Building Information Modeling (BIM) se fait progressivement une place dans la gestion des nouveaux projets. En proposant des jumeaux numériques en 3D intégrant des informations nécessaires à toutes les parties prenantes, ces logiciels optimisent le temps et les coûts lors des différentes phases de développement et de construction. La restauration de Notre-Dame de Paris a récemment mis un coup de projecteur sur l’utilisation d’une telle technologie[4].

Autre exemple, en aval cette fois : la transformation de l’expérience des acquéreurs grâce à des solutions de visualisation 3D, de home staging virtuel, de suivi de la construction ou du dossier d’acquisition. Loin d’être anecdotiques, ces outils contribuent à la relation de confiance et à la communication entre acheteurs et promoteurs immobiliers – des leviers puissants et différenciants dans un marché encore atone et qui accompagnera la reprise progressive du secteur.

 

[1] https://www.realestate.bnpparibas.fr/sites/france/files/2024-04/Etude%20Résidences%20services%20séniors%202023.pdf

[2] https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/la-construction-neuve

[3]https://www.insee.fr/fr/statistiques/8256596#:~:text=2017%20à%202022.-,L’attractivité%20s’étend%20autour%20des%20grandes%20agglomérations%20et%20s,zones%20périurbaines%20(figure%203).

[4] https://www.archdaily.com/1025809/how-did-bim-help-notre-dame-rise-from-the-ashes